Mietminderung wegen Straßensperrung in Ausnahmefällen möglich

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat in einem aktuellen Urteil die Minderung des Mietzinses für eine Gaststätte um ein Drittel für rechtmäßig erklärt, weil das Ausflugslokal von externen Gästen wegen einer Straßensperrung nur noch mit langen Umwegen erreichbar war (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 05.07.2017, Aktenzeichen 2 U 152/16).

Damit erkennt das Gericht die Pflicht des Vermieters an, für sogenannte Umfeldmängel einzustehen, wenn diese die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjektes erheblich beeinträchtigen. Im konkreten Fall war es so, dass die vorübergehende Straßensperrung dazu führte, dass nur noch die Bewohner umliegender Ortschaften in der Lage waren, die Gaststätte direkt zu erreichen, während die Hauptgästegruppe des Ausflugslokals, nämlich auswärtige Besucher, lange Umwege in Kauf nehmen mussten.

Weil die Gästestruktur Grundlage für den Mietvertrag und auch die Höhe des vereinbarten Mietzinses war, sah das Gericht die Sperrung unabhängig davon, dass der Vermieter diese weder verschuldet, noch veranlasst hatte, als erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjektes an und hielt eine Mietminderung um ein Drittel für angemessen.

Das Urteil darf jedoch nicht als Freifahrtschein für jedwede Mietminderung bei vorübergehenden Straßensperrungen verstanden werden. Denn nicht jede Umleitung oder Blockade führt gleich dazu, dass ganze Gästegruppen vom direkten Zugang zum Gastbetrieb abgeschnitten sind, kurze Umwege oder alternative Zufahrtsmöglichkeiten würden im Einzelfall schon zu einer anderen Beurteilung führen und das Minderungsrecht entfallen lassen.

Ganz Recht gegeben hat das OLG Frankfurt dem klagenden Gastronomen im entschiedenen Fall übrigens auch nicht: die wegen der Straßensperrung ebenfalls ausgesprochene fristlose Kündigung ließ das Gericht nicht gelten, hier fehle es an der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich gerne wie üblich an Ihre DEHOGA-Rechtsberatung.